📢 안녕하세요, 1,000개 숙박업장과 함께하는 벤디트입니다.
요즘 모텔을 운영하다 보면, 단기 숙박 손님보다 달방 손님(한 달 단위 장기 투숙)의 문의가 더 많아졌다는 이야기를 종종 듣습니다. 짧게 묵고 가는 손님도 좋지만, 한 달 이상 머무르며 고정 수익을 올릴 수 있다는 점에서 달방 운영은 분명 매력적이죠. 문제는 “얼마나 받아야 적당한가” 입니다. 너무 비싸게 부르면 손님이 떠나고, 너무 싸게 부르면 남는 게 없을까 고민되실 텐데요. 오늘은 모텔 달방 요금을 현실적으로 어떻게 책정해야 하는지, 그리고 무리한 요구를 하는 달방 고객에게는 어떻게 대응하면 좋을지 실무적인 팁들을 정리해드리겠습니다.
📋 목차
1. 달방 요금 설정 – 수익성과 경쟁력의 균형
2. 달방 계약 시, 알아두면 좋은 법률 포인트
3. 달방 운영 실전 팁
☝️ 달방 요금 설정 – 수익성과 경쟁력의 균형
요일별 수익 환산과 달방 요금 설정 방법
요금을 정할 때는 기존 숙박 요금(평일·주말)과 요일별 객실 회전율을 면밀히 따져봐야 합니다. “한 달 달방료 ≥ 그 방의 한 달 평균 숙박 수입” 이 되도록 하는 것입니다. 예를 들어 평일에 객실 절반만 차고(평일 가동률 50%), 주말엔 만실이라면(가동률 100%) 달방 요금은 ‘평일요금×평일수×0.5 + 주말요금×주말수×1.0’ 수준 이상으로 책정해야 본전입니다. 또한, 지역 수요와 공실률에 따라 요금을 달리 책정해야 합니다. 서울 종로의 한 모텔은 관광특구라는 입지상 수요가 높아 달방 할인 없이 _“평일 숙박료 × 일수”_로 월 요금을 받기도 하고, 반면 지방의 한 모텔은 공실이 많아 월 30~40만원 선에 달방을 제공하기도 합니다. 모텔 업주 입장에선 한 객실을 한 달 내내 한 손님에게 맡기면 짧은 대실 손님을 받을 수 없어 수익이 줄기 에 결국 평일 저조한 수익을 보완하면서도 주말·대실 수입 손실을 상쇄할 수준으로 계산해야 합니다.
수익률 중심 접근과 경쟁력 확보
원가와 목표 마진을 고려한 접근도 필요합니다. 객실 청소비, 세탁비, 광열비 등 고정비를 따져보고, 장기투숙에 따른 비용 절감 요소(예: 시트 교체 주기 감소 등)를 반영합니다. 하루 운영비가 4만원인 객실이라면 한 달(30일) 최소 120만원 + 마진을 더해 약 150만원선이 달방 손익분기점이 됩니다. 다만 이렇게 계산한 금액이 주변 시세와 너무 동떨어진다면 손님 유치가 어려워질 수 있습니다. 현재 업계에서 일용직 근로자 등이 모텔 달방에 지불하는 평균 월세는 약 40~50만 원 수준입니다. 따라서 입지와 시설 수준을 감안해 적정선을 책정해야 합니다. 가령 역세권 신축 모텔이라면 상한선에 가깝게, 낡았거나 교외에 위치했다면 경쟁력 있게 낮추는 식입니다. “달방 가격은 주변 원룸 월세랑 비슷하다”는 말처럼, 손님 입장에서는 보증금 없는 풀옵션 원룸에 산다는 느낌이어야 만족도가 높습니다. 결국 수익률을 지키면서도 손님에게 경제적 매력이 있는 균형점을 찾는 것이 관건입니다.
✌️ 달방 계약 시 알아둘 법률 포인트
중도 퇴실 시 환불과 보증금 반환 기준
달방 계약을 체결할 때는 계약서에 환불 조건을 명확히 기재하는 것이 가장 좋습니다. 예를 들어 “중도 퇴실 시 사용 일수는 일반 숙박요금 기준으로 계산하고 나머지 차액을 환불” 같은 규정을 넣어두세요. 실제 한 모텔 업주는 “장기 투숙객이 2주 사용 후 나머지 기간 환불을 요구했지만, 사용분을 일일 숙박료로 환산하고 남은 금액만 돌려주었다”고 합니다. 손님이 “월 30일 요금을 30으로 나눈 하루치 가격으로 계산해 달라”고 요구했지만, 업주는 “그렇게 손해 볼 거면 누가 달방을 주겠냐“며 거절했죠. 이처럼 월 단위 할인요금은 장기 투숙을 전제로 한 약정이므로, 중도해지 시에는 할인받은 금액을 정상요금으로 소급 적용하는 것이 형평에 맞습니다. 미리 약관에 명시해두면 분쟁을 예방할 수 있습니다.
보증금의 경우 달방은 통상 별도의 보증금 없이 월세만 선불인 형태가 많지만, 혹시 보증금을 받았다면 계약 종료 시 객실 상태를 확인한 후 즉시 반환해야 합니다. 투숙 중 시설 파손이나 추가 요금이 있다면 그 부분을 제하고 돌려주되, 이런 사항도 계약서에 기재해 분쟁을 줄이세요. (예: “퇴실 시 시설 훼손이 없을 경우 보증금 전액 반환” 등) 한편 모텔 달방은 주택 임대차로 보기 어렵기 때문에 주택임대차보호법의 권리금 보호나 자동계약 연장 규정 등은 적용되지 않습니다. 즉, 일반 민사계약으로서 계약 기간이 끝나면 연장 여부는 당사자 합의에 따르고, 보증금도 계약서 약정에 따라 처리하면 됩니다.
🤟 달방 운영 실전 팁
달발 운영을 위한 꿀팁
① 고객층 선정:
달방은 출장자, 장기 여행객, 인근 공사 현장 임시근로자, 시험 준비생 등 조용히 오래 머무를 손님에게 적합합니다. 이들을 타깃으로 온라인 홍보를 할 때 “○○지역 한달살이 할인” 등의 문구를 활용해보세요. 실제 출장 고객이 많은 모텔은 달방 객실 비중이 높고 꾸준한 수입을 올린다고 합니다. 반면 연인 대상 럭셔리 모텔 등은 달방보단 대실 회전이 중요하니, 우리 모텔의 상권과 콘셉트에 맞는 결정이 필요합니다.
② 일부 객실로 시험 운영:
처음부터 모든 객실을 달방으로 돌리기보다, 몇 개 객실만 달방제로 운영해보세요. 이를 통해 월세 손님 수요 파악과 수익 비교를 해볼 수 있습니다. 달방 손님이 적절히 확보되면 오프시즌에도 안정적 현금흐름을 만들고, 성수기에는 달방 객실 수를 조절하는 혼합 전략이 가능합니다.
③ 서비스 및 규칙:
달방 손님에게 주 1회 청소·침구교체 서비스를 제공하면 만족도가 높아집니다. 대신 취사 금지, 인원 제한 등 기본 수칙은 꼭 안내하세요. 모텔 특성상 취사가 안 되는 작은 원룸 형태임을 분명히 알려주어야 추후 불만을 예방할 수 있습니다. 규칙을 어길 시 퇴실 가능하다는 점도 공지해 두면 좋습니다.
④ 지역 시세 모니터링:
주변 모텔들의 달방 가격이나 인근 원룸 시세를 주기적으로 확인하세요. 경쟁 모텔이 없다면 가격 주도권을 가질 수 있지만, 주변에 저렴한 달방 숙소가 많으면 가격을 맞춰줘야 합니다. 온라인 커뮤니티나 모텔달방 전문 사이트에 올라온 시세 정보도 도움이 됩니다. 현재 서울 외곽 일부 모텔 달방은 월 35~45만 원선(보증금 없음)이며, 지방 소도시는 이보다 저렴한 곳도 있습니다. 이러한 정보를 참고해 우리의 입지에 맞는 적정가를 유지하세요.
달방에 대해 고민이 많으시지만 실제로 달방 고객을 받고 이런저런 일들을 겪다보면, 달방손님을 받지 않는 곳이 이제는 더 많은 것같습니다. 운영하는 입장에서 최소 백만원 중반대는 받아야 가능하지만, 투숙객입장에서는 도저히 납득하기 어려운 금액이기도 하니까요. 하지만, 수요에따라 그리고 지역에 따라 얼마든지 전략을 바뀔 수 있고 기회를 잡을 수 있으니 이번 글이 도움이 되셨길 바라겠습니다.
