📢 안녕하세요, 1,000개 숙박업장과 함께하는 벤디트입니다.
마침내 정부가 생활형 숙박시설에 대한 이행강제금을 부과하겠다고 했던 9월이 지나면서 생숙에 대한 논란이 다시 떠올랐습니다. 숙박업 신고 예비 신청이나 용도변경 신청을 하지 않은 생숙에 대해서는 강제금이 부과될 것으로 예상되는데요, 이번 글에서는 10년넘게 이어져오는 생숙에 대한 논란을 정리하고 앞으로의 방향에 대해 이야기해 보겠습니다.
📋 목차
1. 이행강제금 더는 미룰 수 없어!
2. 벼랑 끝까지 몰린 전국 4만개의 생숙
3. 생숙의 미래
☝️ 이행강제금 더는 미룰 수 없어!
생활숙박시설 어떻게 시작되었지?
생숙은 2012년에 처음 도입되었습니다. 호텔의 서비스와 오피스텔의 주거 개념이 합쳐지면서 서비스드 레지던스라는 이름으로 처음 소개되었죠. 당시에는 생숙을 투자의 성격을 띄는 새로운 주거형태로 바라보는 시각이 지배적이었습니다. 하지만, 생활숙박업이라는 생소한 개념에 대한 관련 법령도 부족했던 터라 부랴부랴 공중위생 관리법을 개정하고 시설들을 정비하는데 시간이 흘렀고 그 사이 관심은 시들해졌습니다.
생숙이 다시금 관심을 받게 된건, 부동산 규제가 강화되면서 상대적으로 규제에서 자유로운 형태의 생숙이 대안으로 떠올랐기 때문입니다. 투자자들은 기존의 레지던스 건물을 매입하면서 재정비를 하기 시작했고, 정부에서도 숙박 공급 안정화를 위한 대안으로 생각했기에 관심은 나날이 커졌습니다.
하지만, 생숙은 주거용으로써 인정받을 수 없는 형태이지만 일부 투자자들과 매매자들이 생숙을 주거용 숙박 시설로 불법운영하기 시작했고 따라서, 정부는 2021년 숙박업이나 오피스텔로 용도변경을 강제하고 이행강제금 부과를 예고하면서 생숙은 한 순간에 애물단지로 전락해 버렸습니다.
언제까지 얼마를 내야 하는데?
지난달 9월까지 용도변경을 신청한 소유주에 한해서는 2027년까지 유예가 가능하지만, 그렇지 않은 소유주들은 매년 건물가격의 10%를 이행강제금으로 내야합니다. 국토부가 추가적인 유예는 없다고 못을 박은 상황이라 올해 안으로 적극적인 조치가 시행될 거라고 보는데요. 이미 인천에서는 신청을 하지 않은 건물들에 대해서 전수 조사가 시작되었습니다.
✌️ 벼랑 끝까지 몰린 전국 4만개의 생숙
선택지는 2개, 숙박업/오피스텔
정부가 요구하는 방향은 생숙의 용도를 숙박업이나 오피스텔로 변경하는 것입니다. 하지만, 두 선택지 모두 갖추어야할 조건들 때문에 쉽지가 않다는게 대부분 소유주들의 의견입니다. 숙박업으로 신고를 하기 위해서는 30객실 이상 또는 건축물 연면적의 1/3 이상을 확보해야 합니다. 따라서, 건물을 소유하지 않은 1인은 할 수 있는 게 없는 상태입니다. 오피스텔로의 용도 변경도 상황은 녹록치 않습니다. 생숙의 경우 200㎡당 주차 대수가 1대이지만, 오피스텔은 세대당 1대 이상이 되어야 하므로 생숙이 이 기준을 맞추려면 기존 건물의 내외부를 전부 리모델링 해야할 만큼 큰 공사가 필요합니다.
이런 어려움들 때문에 국토교통부에서는 지자체별로 생숙을 지원하는 센터를 구축하고 용도 변경 규제를 완화하는 방안(수분양자 동의요건을 100%에서 80%로 낮추고 분양면적 2/3 이상 동의)로 완화했습니다. 하지만, 실질적인 재정지원이 없는 상태에서 규제만 완화하고 있어 소유주들이 느끼는 문제는 여전하기만 합니다.
🤟 생숙의 미래
기존 숙박업계에서 바라보는 시각
6월 말을 기준으로 전국에 생긴 생숙은 총 18만 5천실에 해당한다고 합니다. 이 중에 14만실은 이미 준공이 완료 되었구요. 앞서 말한 정부가 기대한 생숙의 역할 중 하나는 외국인 관광객에 대한 숙박 공급이었습니다. 하지만, 전국적으로 투자상품으로써 들어서다 보니, 기대와 달리 기존 숙박업계에 타격을 주었습니다.
지역의 숙박업주들이 체감하는건 역시 손님들이 분산되어 객단가가 낮아지는 현상입니다. 같은 요금이면 아무래도 새로 지어진 건물을 선호하는게 일반적인데 생숙이 우후죽순 생겨나다보니 기존의 업주들은 객실 요금을 내릴 수 밖에 없는거죠. 물론, 생숙을 숙박업 용도로 사용하는 것에 대해 규제를 가하고 있지만 상대적으로 인프라가 없는 지방에까지는 규제가 확산되지 못하다보니, 비수도권 지역에서는 불만의 목소리가 들려오고 있습니다.
앞으로의 전망
현 상황은 이러지도 저러지도 못하는 답답한 상황입니다. 소유주들은 규제를 확실하게 완화하여 생숙을 준주거시설로 인정해달라고 외치고 있지만, 정부 입장에서 이런 요구를 쉽게 들어줄 수 없습니다. 버티다보면 언젠가 정부가 해준다는 인식 때문에요. 전문가들은 주거용으로 인정은 절대 안된다고 하면서 계도 기간을 늘려주거나 이행강제금의 금액을 점진적으로 늘려주는 식의 추가 방안은 필요할 것으로 보고 있습니다.
