안녕하세요, 1,000개 숙박업장과 함께하는 벤디트입니다.
퇴직금을 털어 경기도 광명역 인근 지식산업센터에 투자한 김부장. 1년이 지난 지금, 공실은 늘고 대출 이자만 월 100만원씩 빠져나갑니다. 만약 김부장이 지산이 아니라 생활형숙박시설에 투자했다면 어땠을까요? 오늘은 부동산 규제로 인해 떠올랐던 지산과 생숙에 대한 이야기를 해보겠습니다.
📋 목차
1. 주택 규제가 만든 두 가지 투자처
2. 생숙은 더 복잡해!
3. 김부장이 되지 않으려면?
#주택 규제가 만든 두 가지 투자처
2020년부터 집값이 치솟으면서 두 가지가 투자처로 떠올랐습니다. 지식산업센터(지산), 그리고 생활형숙박시설(생숙)입니다. 지식산업센터는 주택 수에 포함되지 않으니 다주택자 중과세도 없고, 분양가의 70~80%까지 대출도 가능했습니다. 성수동, 가산동, 판교 같은 성공 사례가 부각되면서 투자 열기가 뜨거웠죠.
생활형숙박시설도 마찬가지였습니다. 취사시설과 바닥난방이 가능한 호텔형 숙박시설로, 청약통장 없이 누구나 분양받을 수 있었고, 분양권 전매도 자유로웠습니다. “주택이 아니니까 규제 없다”는 게 가장 큰 매력이었죠. 하지만 두 투자처 모두 같은 함정에 빠졌습니다.
##지식산업센터의 몰락
2018년부터 2021년까지 건축허가를 받은 지식산업센터가 전국에 315곳, 3만 호실이 넘습니다. 공급이 폭발하면서 2024년 기준 전국 지식산업센터 거래량은 2021년 대비 59% 급감했습니다. 거래금액도 58% 폭락했죠.
특히 광명, 하남, 고양 등 신도시 지역 지식산업센터는 입주율이 매우 저조했습니다. 이런 곳에 실제로 김부장처럼 월 이자만 100만원씩 내면서 공실로 두는 투자자들이 속출했습니다. 계약금 포기에 마이너스 프리미엄까지 얹어주는 급매물이 쏟아졌고, 2024년 5월에는 경매 물량만 313건으로 월 기준 역대 최대치를 기록했습니다.
#생숙은 더 복잡해!
##이행강제금의 덫
생숙은 원래 2012년 외국인 장기 체류 수요에 대응하기 위해 도입됐지만, 부동산 규제가 강화되면서 투자 대안으로 떠올랐고, 일부 소유주들이 주거용으로 불법 운영하기 시작했습니다.
문제는 2021년부터였습니다. 정부가 “생숙은 숙박시설로만 사용해야 하며, 주거용으로 쓰려면 용도변경 필수”라고 못 박으면서 숙박업 신고를 하지 않으면 매년 공시가격의 10%에 달하는 이행강제금을 부과한다고 발표한 것이죠. 분양가가 10억 원이면 매년 수천만 원씩 벌금을 내야 하는 상황이었습니다.
현재도 전국 약 9만 실의 생숙이 이 문제에 노출돼 있습니다. 대출 문제도 심각합니다. 1금융권은 물론 2,3 금융권도 “생숙은 위험하다”며 시세의 최대 30%까지만 대출해준다고 합니다. 잔금을 치를 방법도 없고, 매물을 내놔도 사는 사람이 없습니다. 생숙 수분양자는 “2,3 금융권에서 30% 대출해주겠다고 하면, 우리 전부 다 신용불량자 되는 거고, 아예 답이 없는 실정입니다.” 라고 말합니다.
##출구는 있었지만, 문턱은 높았다
그나마 지자체와 정부가 2024년 10월 ‘생활숙박시설 합법 사용 지원 방안’을 내놨습니다. 숙박업 신고나 오피스텔 용도변경 기준을 완화하고, 2027년까지 이행강제금을 유예한다는 내용이었죠.
주차장 기준도 완화했습니다. 가구당 1대씩 주차장을 확보해야 하는데, 부지 확보가 어려우면 외부 주차장을 설치하거나 지자체에 비용을 내고 면제받을 수 있게 했습니다. 일부 지역에서는 가구당 3,000만원씩 분담해 외부 주차장을 만들어 오피스텔로 용도변경에 성공하기도 했습니다.
남양주시는 지자체의 적극적인 협조와 주민들의 합의, 막대한 비용을 들여 전체 1,678세대 중 1,674세대가 오피스텔로 용도변경을 완료했습니다.
문제는 여전합니다. 지구단위계획상 오피스텔 입지가 불가능한 지역은 아예 용도변경 자체가 막혀 있습니다. 일부 생숙 소유자들은 지자체 앞에서 집회를 열며 지구단위계획 변경을 촉구하고 있지만, 지자체는 “유흥업소가 인근에 있어 주거용 전환이 어렵다”며 난색을 표하고 있습니다.
#김부장이 되지 않으려면?
지산도 생숙도 결국 같은 이야기입니다. 고금리와 경제 불확실성 속에서 화려한 투자 이야기를 좇다가 오히려 더 큰 손실을 입은 겁니다. 이런 시기일수록 눈앞의 운영에 집중해야 합니다. 새로운 투자처를 찾아 헤매기보다, 이미 운영하고 있는 숙박업을 더 효율적으로 만들어 현금흐름을 늘리고 안정화 시키는게 훨씬 안전합니다.
##비용구조 점검하기
인건비는 외주와 자동화로 줄일 수 있습니다. 청소를 외주로 돌리고, 체크인은 무인 키오스크로 전환하고, 고객 문의는 챗봇으로 대응하는 식입니다.
##리스크 관리 강화하기
미성년자 체크인 같은 치명적 리스크는 무인 시스템에 신분증 인증을 연동해 원천 차단하는 게 답입니다. 사후 대응이 아니라 사전 예방이 핵심입니다. 투자 시장이 요동칠 때, 가만히 있는 게 가장 큰 수익일 때가 있습니다. 화려한 투자 이야기에 현혹되기보다, 지금 운영하고 있는 숙박업을 더 안정적으로 만드는 게 더 나은 선택일 수 있습니다.
