📢 안녕하세요, 800개 숙박업장과 함께하는 벤디트입니다.
‘급매’라는 단어에 마음이 먼저 달려가곤 합니다. 하지만 모텔이 급매로 나왔다고 싸다는 이유 하나만으로 결정하기엔 변수가 너무 많죠. 이 글에서는 급매 모텔의 가치를 검증하는 방법을 알아보겠습니다. 전기·수도 사용량으로 가동률을 역산하고, 세탁물 처리량으로 객실 회전수를 확인하며, OTA 리뷰 데이터로 매출의 신뢰도를 가늠하는 현장 실무 기법들을 살펴보겠습니다. .
📋 목차
1. 급매 모텔 왜 이렇게 싸게 나왔나?
2. ‘진짜 매물’ 판별법
3. 놓치기 쉬운 시설, 운영 리스크 점검
☝️ 급매 모텔 왜 이렇게 싸게 나왔나?
현금흐름 위기
계절적 비수기, 리모델링 공사, 주변 도로 개통 지연, 인근에 새로운 경쟁 숙소 등장 등으로 한동안 객실 가동률이 떨어지면 단기 자금난에 빠질 수 있습니다. 임대료·이자·인건비 같은 고정비를 못 견디면 매도인은 가격을 낮춰서라도 빨리 처분하려고 하죠. 중요한 건 매출 하락 원인이 일시적인지, 구조적인지 구분하는 것입니다. 구조적 문제라면 싸게 사와도 회복이 어려울 수 있지만, 일시적 요인으로 떨어진 거라면 정상화 여지가 있습니다. 참고로 2025년 1분기 전국 모텔 업계의 평균 객실당매출(RevPAR)은 전년 대비 고작 0.4% 감소에 그쳐 비교적 안정적이었습니다. 그럼에도 해당 모텔만 유독 매출이 급락했다면 개별적인 구조적 문제가 있었을 가능성이 큽니다.
규제 누적 리스크
두 번째 배경은 소방·위생·건축 규정 미비입니다. 예를 들어 자동화재탐지설비나 비상구, 스프링클러 등이 기준에 못 미치거나, 객실 개조 과정에서 용도변경·증축 절차를 제대로 밟지 않은 사례들이 있습니다. 소음·주차·악취 관련 민원 이력이나 당국 단속 기록이 누적되었을 때도 매도인은 리스크에서 벗어나기 위해 급매로 전환하곤 합니다. 이런 경우 표면상의 가격 인하는 사실상 향후 투입해야 할 적법화 비용을 미리 할인한 것에 불과합니다. 즉 급매 모텔의 가격이 싸 보인다면, 매수자는 그것이 리스크를 현금화한 값임을 인지해야 합니다.
✌️‘진짜 매물’ 판별법
전기, 수도 사용량으로 가동률 확인
객실이 실제로 판매가 되었다면 조명, 난방보일러, 환기, 온수 사용량이 매출과 함께 증감했을 겁니다. 해당 모텔의 월별 전기·수도 고지서, 가스(보일러) 사용량 기록을 받아 전년도 같은 달과 비교해보세요. 예컨대 평년 대비 전기·수도 사용량이 20% 줄었는데 매출은 비슷하게 적혀 있다면, 매출을 부풀렸을 가능성을 의심해야 합니다. 급매 모텔 실사(Due Diligence)의 첫 단추는 언제나 이런 전기, 수동 사용량 원장입니다.
세탁물 처리량으로 객실 회전수 확인
객실 점유율은 세탁물량과도 연결됩니다. 시트, 타월, 베개커버 등이 객실 사용 회전수를 증명해주죠. 외부 세탁업체를 썼다면 거래명세서를, 자체 세탁이라면 세탁기 가동 로그나 세제 발주량 등을 확인해 실제 투숙 회전을 추정할 수 있습니다. 가령 매도인이 “대실 손님 비중이 높아 매출이 떨어졌다”고 주장한다면, 타월 사용량이 객실 수에 비해 비정상적으로 많아야 말이 됩니다. 전기·수도, 세탁물, 매출 이 세 가지 데이터가 논리적으로 일치하면 그 매출은 비교적 신뢰할 수 있지만, 하나라도 어긋나면 재무제표를 다시 들여다봐야 합니다.
🤟 놓치기 쉬운 시설, 운영 리스크 점검
소방, 위생 적법화 비용
오래된 모텔일수록 자동화재 탐지설비, 비상조명, 유도등, 감지기, 스프링클러, 방화문 같은 소방시설 미비 문제가 있을 수 있습니다. 또 보건소에 신고된 위생영업 내용(객실 수, 월풀 욕조 설치 여부 등)과 실제 현황이 다르면 신고 변경에 시간과 비용이 들고, 불법 증·개축이 도면과 불일치하면 나중에 사용승인이나 건축물대장 정리에 애를 먹습니다. 이런 적법화 비용은 단순 인테리어 공사비보다 클 때가 많기에 급매 모텔이 유난히 싸 보인다면, 숨은 비용까지 고려해야 제대로 된 매입가 산정이 가능합니다.
노후 설비 교체 주기
보일러, 냉난방 시스템, 승강기, 급수·배수 펌프, 전력 증설 설비 등의 상태와 남은 수명을 따져봐야 합니다. 곧 교체해야 할 설비가 많은데 매도인이 투자를 미룬 채로 급매로 내놓았다면, 매입 후 곧바로 큰 자본지출에 직면할 수 있습니다. 예를 들어 중앙식 냉난방을 모두 개별 시스템으로 바꾸려면 초기 비용이 많이 들고, 객실에 월풀 스파가 많은 모텔은 배수 불량, 누수, 층간 소음 문제가 빈번해 유지보수비가 상당합니다.
급매 모텔은 가격보다 ‘계산’이 먼저입니다. 유틸리티·세탁·OTA 데이터를 교차 검증하고, 적법화·설비 교체·인력·수수료 구조까지 확인한 뒤, 리뷰 개선에 직결되는 곳부터 투자해야 진짜 좋은 매물이 됩니다. 매주 숙박 운영에 관한 더 많은 실무 팁을 받아보시려면 아래 구독 버튼을 눌러 구독해 주세요.
