안녕하세요, 1,000개 업장과 함께하는 벤디트입니다.
2026년 1월 5일, 국토부가 ‘생숙 1객실’ 소유자도 숙박업을 할 수 있도록 규제특례를 부여했습니다. 서울·부산 도시민박 내국인 중개 허용과 함께, 규제샌드박스가 본격 작동하기 시작했는데요. 하지만, 이번 특례 내용에는 접객대(프론트) 대체 시스템만 갖추면 설치 의무를 면제받는다는 내용이 있어서 논란이 이어지고 있습니다.
결론부터 말씀드리면, “앞으로 시장은 이렇게 될 겁니다.”
새로운 사업자들이 OTA에 대거 유입되면서 순위 경쟁이 심화되고, 운영비용은 올라갑니다. 광고비가 오르고, 청소 인력 확보 경쟁이 치열해집니다. 오늘은 왜 샌드박스 특례의 결과가 이렇게 될 수밖에 없는지 정부와 숙박업주의 시각 차이와 함께 숙박 업주님들이 가져야할 마음가짐에 대해 이야기해 보겠습니다.
📋 목차
1. 정부가 보는 그림 – 공급 부족과 유휴 자원 활용
2. 숙박업주가 보는 현실 – 늘어나는 경쟁과 비용
3. 그럼에도 결국 살아남는 곳?
#정부가 보는 그림 – 공급 부족과 유휴 자원 활용
##서울 중심의 공급 부족은 꽤 오래된 미해결 문제
서울과 주요 관광지를 중심으로 숙박 수요는 폭발하고 있습니다. 통계청 인용 보도에 따르면 서울 호텔 객실 수는 2021년 대비 줄었는데 방한 외국인은 급증했습니다. STR/CoStar 인용 보도를 봐도 2025년 8, 9월 서울·인천 호텔 객실점유율은 80%로 사실상 만실이었습니다. 수요는 2026에는 더욱 늘어날 것으로 전망되지만, 이에 발맞추어 신규 공급을 빠르게 늘리는건 어렵지만 해결해야할 문제였습니다.
때문에 이번에 정부가 주목한게 접객대 인건비로 보여집니다. 접객대(프론트)의 설치는 단순하게 물리적 설치의 의미가 아니라 접객대를 유지하는 유지 운영비와 인건비를 포함하기에 많은 사업자들이 진입할 때 어려움을 겪는 지점이었습니다. 2026년 최저임금 기준 24시간 프런트는 최소 3명 필요하고 월 기본급만 500만원대입니다. 야간/휴일, 4대보험, 채용/이직 비용까지 얹히면 부담은 더 큽니다. 정부 입장에서는 이런 인건비에 대한 부분을 무인 시스템으로 대체하는 조건으로 규제를 완화해 유휴 자원을 끌어내는 게 합리적 선택지였던 겁니다.
#숙박업주가 보는 현실 – 늘어나는 경쟁과 비용
##시장의 플레이어는 급격하게 늘어나고, 비용도 추가된다.
기존 업주들의 우려는 현실이 될 가능성이 큽니다. 서울·부산은 호스트 4,000명 이내지만, 생숙 1객실 특례까지 합치면 잠재적 진입은 1만명 이상이 될것으로 예상됩니다. 플랫폼의 등록 업장수도 늘어나며 예약사이트 내에서 상단으로 올라가려는 신규업장과 자리를 지키려는 기존 업장의 경쟁이 치열해지는건 시간문제입니다. 그렇게 되면, 플랫폼 상위 노출을 위한 광고 단가가 올라갑니다. 청소 인력도 마찬가지입니다. 특정 지역의 청소 인력은 한정돼 있는데 업장이 늘어나면 인력 확보 경쟁이 치열해지고 인건비가 오르는건 당연한 논리입니다.
#그럼에도 결국 살아남는 곳?
##기조를 읽어야 준비할 수 있다
양측 다 맞는 말이지만, 주목해야할 사실은 시장은 이미 방향을 정했다는 것입니다. 정부는 규제를 풀고 있고 시장에는 외국인들이 쏟아져 들어오고 있습니다. 정부는 이 문제를 해결해야 하는데, 중국과 일본에 따라하기 좋은 접객대(프론트) 없는 숙박업의 선례들이 많이 있습니다. 또한 업주는 신축 기획 단계부터 무인화를 염두에 둡니다. 50~60객실 규모도 무인 시스템 도입 사례는 수 없이 많고, 기존의 사람 중심의 숙소에서 시스템 중심으로 나아가려는 시도 또한 어렵지 않게 찾아볼 수 있습니다. 좋으니 싫으니 해도 정부와 숙박업주들 모두 무인화의 흐름 속에 있습니다.
## ‘체력’이 있어야 살아남는다
시장에 혼란이 생겼을 때, 살아남는 곳은 특별한 매력으로 차별화하거나, 원가 경쟁력으로 버티는 곳들이었습니다. 무인화를 통해 인건비를 줄이거나, 판매 채널을 가능한 확보하는 행동들이 업장이 버틸 체력을 키워줄 수 있습니다.
지금은 열 곳 중 서너 곳이 무인화 업장이지만, 규제가 완화될 때마다 무인화 비율은 압도적으로 치솟을 겁니다. 앞으로 숙박업 시장은 양분될 여지가 큽니다. 프리미엄을 원하는 고객은 높은 비용을 지불하고서라도 최고의 서비스를 기대하겠지만,그 외의 고객들은 가성비 있게 그리고 목적에 맞게 머무르는 최소 기준을 선택할 것입니다. 우리 업장은 어디서 비용을 아끼고 판로를 늘릴 수 있는지 생각해 보아야할 때입니다.
